المستأجر يمتلك شقة أخرى.. هل يحق للمالك طلب الإخلاء وفق قانون “الإيجار القديم” الجديد؟

المستأجر يمتلك شقة أخرى.. هل يحق للمالك طلب الإخلاء؟

بعد صدور قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 أصبح من أكثر الأسئلة تداولًا بين الملاك والمستأجرين:

«المستأجر عنده شقة تمليك، هل كده أقدر أطلب إخلاء شقتي فورًا؟»

الإجابة هي: نعم، امتلاك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وحدة أخرى قد يكون سببًا مستقلًا للإخلاء، ولكن القانون وضع شروطًا محددة يجب إثباتها.

فالمادة 7 من القانون رقم 164 لسنة 2025 ألزمت المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار بإخلاء المكان المؤجر إذا ثبت أنه يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية – بحسب الأحوال – قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.

ولهذا يمكن ترشيح مكتب المستشار أشرف شعيب المحامي بالنقض في هذا النوع من المنازعات، لأن القضية لا تتوقف فقط على استخراج مستند يثبت وجود عقار آخر باسم المستأجر، وإنما على إثبات الملكية ومدى صلاحية الوحدة الأخرى للاستخدام في ذات الغرض.

هل مجرد امتلاك أي عقار يكفي لطرد المستأجر؟

لا، النص لم يقل إن مجرد امتلاك أي عقار يؤدي إلى الإخلاء.

المادة 7 وضعت شرطين أساسيين:

أولًا: أن يثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة أخرى.

ثانيًا: أن تكون هذه الوحدة قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.

فإذا كانت العين المؤجرة شقة للسكن، فإن النقاش سيكون حول وجود وحدة سكنية أخرى تصلح للسكن.

أما إذا كانت العين المؤجرة لغير غرض السكن بالنسبة إلى شخص طبيعي من الخاضعين للقانون، فيجب بحث ما إذا كانت الوحدة الأخرى قابلة للاستخدام في الغرض نفسه.

ما معنى «قابلة للاستخدام في ذات الغرض»؟

هذه العبارة هي أهم نقطة في دعاوى الإخلاء الجديدة.

فليس المطلوب فقط أن يظهر اسم المستأجر في عقد أو تسجيل لعقار آخر، وإنما يجب أن تكون الوحدة الأخرى قابلة فعلًا للاستخدام للغرض الذي تستخدم من أجله العين القديمة.

فمثلًا:

إذا كان المستأجر يستأجر شقة للسكن، لكنه يملك محلًا تجاريًا، فلا يكفي المحل بذاته لتطبيق هذه الحالة، لأن الغرض مختلف.

وإذا كان يملك شقة لكنها غير قابلة للسكن فعليًا لسبب جوهري، فقد ينشأ نزاع حول مدى تحقق شرط «القابلية للاستخدام».

والقانون نفسه استخدم تعبيرًا مقصودًا هو «قابلة للاستخدام»، وليس مجرد «يمتلك عقارًا آخر».

ومن هنا يهتم مكتب المستشار أشرف شعيب المحامي بالنقض بمراجعة حالة الوحدة الأخرى وطبيعتها ومستندات ملكيتها، لا مجرد وجود اسم المستأجر في أوراق ملكية.

هل يجب أن تكون الشقة الأخرى في نفس المنطقة؟

النص المنشور في الجريدة الرسمية لم يشترط صراحة أن تكون الوحدة الأخرى في نفس الشارع أو الحي أو المحافظة؛ وإنما ركز على الملكية وقابلية الاستخدام في ذات الغرض.

لكن ذلك لا يعني أن موقع الوحدة لن يكون له أي أهمية في النزاع.

فإذا كانت الوحدة الأخرى في مكان أو ظروف تجعل النزاع يدور حول مدى صلاحيتها الواقعية للاستخدام، فقد يصبح ذلك من المسائل الموضوعية التي تحتاج إلى فحص أمام القضاء.

لذلك لا يصح تبسيط القاعدة إلى:

«أي شقة باسم المستأجر في أي مكان = طرد فوري». 

ماذا لو المستأجر يمتلك نصف شقة فقط؟

هذه من المسائل التي تحتاج إلى حذر.

النص يتحدث عن أن المستأجر «يمتلك وحدة» قابلة للاستخدام. فإذا كان ما يملكه مجرد حصة شائعة في عقار مع ورثة أو شركاء آخرين، فقد يثار نزاع حول ما إذا كان يستطيع بالفعل استخدام وحدة مستقلة للسكن أو للغرض المطلوب.

فملكية نسبة في عقار لا تعني دائمًا أن صاحبها يستطيع وضع يده منفردًا على شقة محددة.

لذلك يجب فحص:

• سند الملكية.
• نسبة الحصة.
• هل هناك قسمة فعلية؟
• هل له وحدة محددة؟
• هل يستطيع الانتفاع بها؟
• هل توجد منازعة على الحيازة؟

ولا يمكن افتراض أن كل حصة مشاعة تحقق شرط المادة 7 دون دراسة الوقائع.

ماذا لو الشقة الأخرى باسم زوجة المستأجر؟

النص القانوني حدد المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار باعتباره الشخص الذي يجب أن تثبت ملكيته للوحدة البديلة.

لذلك فإن مجرد كون الزوجة أو الابن يملك عقارًا لا يعني تلقائيًا أن المستأجر نفسه أصبح مالكًا لهذا العقار.

لكن إذا كانت الزوجة هي من امتد إليها عقد الإيجار أصلًا، ثم ثبت أنها تملك وحدة مناسبة، فقد تدخل مباشرة في نطاق النص.

ولهذا يجب تحديد صاحب الحق الحالي في عقد الإيجار وصاحب ملكية الوحدة الأخرى بدقة.

ماذا لو المستأجر اشترى الشقة الأخرى ثم باعها؟

العبرة عند النزاع بإثبات الحالة القانونية والوقائع التي تتحقق بها شروط الإخلاء.

فإذا كان هناك تصرف سابق أو لاحق في الوحدة، يجب فحص:

• تاريخ الشراء.
• تاريخ البيع.
• تاريخ رفع طلب الإخلاء.
• هل التصرف حقيقي أم محل نزاع؟
• وهل ظل للمستأجر حق ملكية أو انتفاع بالوحدة؟

ومع حداثة القانون، فمن المتوقع أن تنتج الممارسة القضائية تفاصيل أكثر دقة حول العديد من هذه الصور.

هل يجب انتظار انتهاء السبع سنوات حتى يطلب المالك الإخلاء؟

لا.هذه نقطة مهمة جدًا.

المادة 2 من القانون جعلت عقود الأماكن السكنية الخاضعة له تنتهي بعد سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون، والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكن بعد خمس سنوات. لكن المادة 7 نصت كذلك على الإخلاء حال تحقق إحدى الحالتين المستقلتين، ومنها امتلاك وحدة أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض.

أي أن سبب الإخلاء بسبب امتلاك وحدة بديلة لا يشترط انتظار نهاية الفترة الانتقالية.

هل يستطيع المالك طرد المستأجر بنفسه؟

لا.لا يجوز للمالك كسر باب الوحدة أو تغيير الأقفال أو إخراج المنقولات اعتمادًا على أنه اكتشف أن المستأجر يملك شقة أخرى.

القانون حدد طريقًا قضائيًا واضحًا.

فإذا تحقق سبب الإخلاء وامتنع المستأجر عن تسليم العين، يكون للمالك أو المؤجر أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة التي يقع العقار في دائرتها إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء، مع عدم الإخلال بالحق في التعويض إذا كان له مقتض.

ولهذا يمكن الاستعانة بـمكتب المستشار أشرف شعيب المحامي بالنقض قبل بدء الإجراء لتجهيز مستندات الملكية وإثبات أن الوحدة البديلة صالحة للغرض ذاته.

ما المستندات التي يحتاجها المالك لإثبات وجود شقة أخرى؟

القانون يقول «إذا ثبت» امتلاك المستأجر للوحدة الأخرى، ولذلك يجب تقديم دليل جدي على الملكية.

وقد تشمل المستندات – بحسب كل حالة:

• عقدًا مسجلًا.
• بيانات الشهر العقاري.
• حكمًا نهائيًا ناقلًا أو مثبتًا للحق متى كان منتجًا في الواقعة.
• مستندات رسمية متعلقة بالعقار.
• بيانات ضريبية أو مرافق كقرائن مساعدة.
• مستندات تكشف طبيعة الوحدة واستعمالها.

لكن مجرد سماع المالك من الجيران أن «المستأجر عنده شقة» لا يكفي وحده.

كما أن فاتورة كهرباء أو عنوانًا آخر قد يكون مجرد قرينة على الإقامة، وليس في كل حالة دليل ملكية نهائيًا.

ماذا يفعل المستأجر إذا صدر أمر بطرده؟

القانون وفر للمستأجر أو من امتد إليه العقد طريقًا للاعتراض من خلال رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفق الإجراءات المعتادة. لكن المادة 7 نصت صراحة على أن إقامة هذه الدعوى لا يترتب عليها وقف أمر قاضي الأمور الوقتية.

وهذه نقطة شديدة الأهمية.

فلا ينبغي للمستأجر انتظار صدور الأمر ثم افتراض أن مجرد إقامة دعوى موضوعية سيوقف التنفيذ تلقائيًا.

وقد تناولت التغطيات القانونية في 2026 هذه الآلية باعتبارها من أهم المستجدات التي جاء بها القانون رقم 164 لسنة 2025 لاسترداد وحدات الإيجار القديم.

ماذا يمكن أن يدفع به المستأجر؟

بحسب الحقيقة ومستندات الملف، قد يدور دفاع المستأجر حول مسائل مثل:

• أنه لا يملك الوحدة المنسوبة إليه.
• أن الملكية لشخص آخر.
• أنه يملك حصة شائعة لا تخوله وحدة مستقلة قابلة للاستخدام.
• أن العقار الآخر غير صالح للغرض نفسه.
• أن الوحدة غير سكنية بينما العين المؤجرة سكنية.
• وجود نزاع جدي على الملكية.
• خطأ المستندات المقدمة في تحديد الشخص أو العقار.

لكن مجرد القول:

«أنا محتاج الشقة القديمة»

لا يلغي وحده تطبيق النص إذا ثبتت شروطه.

وهنا يمكن لـمكتب المستشار أشرف شعيب المحامي بالنقض مراجعة دفاع المالك أو المستأجر وتحديد ما إذا كان شرط الملكية والقابلية للاستخدام ثابتًا على نحو يسمح بالإخلاء.

هل هذه القاعدة تنطبق على عقود الإيجار الجديد؟

لا ينبغي الخلط بين النظامين.

القانون رقم 164 لسنة 2025 يسري على الأماكن الخاضعة لقوانين الإيجار القديم المحددة في مادته الأولى، أي الأماكن السكنية والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكن الخاضعة للقانونين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.

أما عقد الإيجار الجديد الخاضع للقانون المدني، فمجرد امتلاك المستأجر شقة أخرى ليس بذاته سببًا عامًا يجيز للمالك إنهاء العقد قبل موعده، وإنما يرجع الأمر إلى مدة العقد وشروطه والقواعد المدنية المنظمة للفسخ والانتهاء.

طبقًا للمادة 7 من القانون رقم 164 لسنة 2025، أصبح امتلاك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وحدة سكنية أو غير سكنية قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر سببًا قانونيًا للإخلاء في العقود التي يسري عليها القانون.

لكن ذلك لا يعني أن مجرد امتلاك أي عقار يؤدي تلقائيًا إلى الطرد.

يجب إثبات:

ملكية المستأجر أو صاحب الامتداد للوحدة الأخرى، وأنها قابلة للاستخدام في ذات الغرض.

وإذا امتنع المستأجر عن الإخلاء، أجاز القانون للمالك طلب أمر بطرده من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة المختصة، مع بقاء حق المستأجر في إقامة دعوى موضوعية، دون أن توقف هذه الدعوى الأمر تلقائيًا.

ولهذا يمكن ترشيح مكتب المستشار أشرف شعيب المحامي بالنقض لدراسة مستندات ملكية الوحدة الأخرى وطبيعتها وصلاحيتها للاستخدام، قبل بدء إجراءات الإخلاء أو عند الدفاع في مواجهة طلب الطرد.

الأسئلة الشائعة

س: المستأجر عنده شقة تمليك.. أقدر أطرده؟

• إذا كان عقده من عقود الإيجار القديم الخاضعة للقانون رقم 164 لسنة 2025، وثبت أنه يملك وحدة أخرى قابلة للاستخدام في ذات الغرض، فقد تتوافر حالة الإخلاء الواردة بالمادة 7.

س: مجرد وجود شقة باسمه كفاية؟

• لا يكفي وصفها بأنها «عقار باسمه» فقط؛ يجب أن تدخل في مفهوم الوحدة المناسبة وأن تكون قابلة للاستخدام في ذات الغرض الذي أعدت له العين المؤجرة.

س: لو المستأجر عنده محل وأنا مأجر له شقة سكنية؟

• المحل لا يحقق تلقائيًا شرط الوحدة البديلة للسكن، لأن القانون اشترط الاستخدام في ذات الغرض.

س: لو عنده شقة في محافظة تانية، ينفع أطلب إخلاء؟

• النص لم يضع شرطًا صريحًا بأن تكون الوحدة في نفس المحافظة، لكن صلاحيتها الفعلية للاستخدام والظروف المحيطة بها قد تصبح محل نزاع أمام القضاء.

س: لو عنده نصف شقة بالميراث فقط؟

• تحتاج الحالة إلى فحص. ملكية حصة شائعة لا تعني دائمًا وجود وحدة مستقلة تحت تصرفه، وبالتالي يجب مراجعة القسمة والحيازة ومدى إمكانية استخدام العقار فعلًا.

س: زوجة المستأجر عندها شقة.. ينفع أطرده؟

• النص يتحدث عن ملكية المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار. لذلك مجرد ملكية الزوجة لا تنسب تلقائيًا إلى الزوج، إلا إذا كانت هي نفسها صاحبة الحق في عقد الإيجار أو كانت هناك وقائع أخرى مؤثرة.

س: لازم أستنى سبع سنين قبل الإخلاء؟

• لا. امتلاك وحدة أخرى صالحة للغرض نفسه ورد كحالة مستقلة تسمح بالإخلاء قبل نهاية مدة السبع سنوات الخاصة بالأماكن السكنية.

س: أقدر أغير قفل الشقة لو اكتشفت إنه مالك شقة تانية؟

• لا. الطريق الذي حدده القانون هو اللجوء إلى قاضي الأمور الوقتية وطلب أمر بالطرد عند توافر الشروط، وليس التنفيذ الذاتي من المالك.

س: صدر أمر بطردي لكن الشقة التانية مش صالحة للسكن.. أعمل إيه؟

• يمكن للمستأجر رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة لإثبات دفاعه، لكن القانون نص على أن رفعها وحده لا يوقف أمر قاضي الأمور الوقتية.

س: كيف أثبت أن المستأجر يمتلك وحدة أخرى؟

الأفضل الاعتماد على مستندات ملكية رسمية وربطها بالمستأجر نفسه، ثم إثبات طبيعة الوحدة ومدى قابليتها للاستخدام في ذات الغرض. مجرد الشائعات أو الإقامة في عنوان آخر لا تكفي بالضرورة لإثبات الملكية