رفض المستأجر دفع فروق الإيجار الجديد.. هل يجوز طرده وما إجراءات الإخلاء؟
رفض المستأجر دفع فروق الإيجار الجديد.. هل يجوز طرده؟
بعد تطبيق القانون رقم 164 لسنة 2025 الخاص بإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، ظهرت مشكلة عملية متكررة: مستأجر كان يدفع القيمة المؤقتة المقررة أثناء عمل لجان الحصر، ثم صدر قرار المحافظ بتصنيف المنطقة وأصبحت هناك فروق إيجارية مستحقة عن الأشهر السابقة، لكنه رفض دفع هذه الفروق.
ويبدأ السؤال عادة هكذا:
«المستأجر بيدفع الإيجار الحالي لكن مش عايز يدفع الفروق.. أقدر أطرده؟»
الإجابة هي: قد يؤدي الامتناع عن سداد الأجرة أو الأقساط المستحقة قانونًا إلى دعوى إخلاء، لكن الطرد ليس تلقائيًا بمجرد وجود فرق مالي. يجب أولًا تحديد قيمة المبلغ الذي حل أجله فعلًا، ثم اتباع إجراءات التكليف بالوفاء المنصوص عليها قانونًا.
فالقانون رقم 164 لسنة 2025 أبقى صراحة على أسباب الإخلاء المنصوص عليها في المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 خلال الفترة الانتقالية.
ولهذا يمكن ترشيح مكتب المستشار أشرف شعيب المحامي بالنقض في منازعات فروق الإيجار، لأن الخطأ في حساب المبلغ المطلوب أو في صياغة التكليف بالوفاء قد يؤثر على قبول دعوى الإخلاء من أساسها.
أولًا: لماذا ظهرت فروق الإيجار أصلًا؟
نظم القانون رقم 164 لسنة 2025 القيمة الإيجارية الجديدة للأماكن السكنية الخاضعة لنظام الإيجار القديم.
ووفق المادة 4، قسمت المناطق إلى:
- مناطق متميزة.
- مناطق متوسطة.
- مناطق اقتصادية.
وأثناء انتظار انتهاء لجان الحصر، ألزم القانون المستأجر أو من امتد إليه العقد بسداد 250 جنيهًا شهريًا مؤقتًا.
ثم بعد صدور ونشر قرار المحافظ المختص بتصنيف المنطقة، يتم حساب القيمة القانونية الجديدة بحسب تصنيف العقار، ويصبح على المستأجر سداد الفروق المستحقة إن وجدت.
هل يجب دفع فروق الإيجار كلها مرة واحدة؟
لا. وهذه نقطة شديدة الأهمية.
المادة 4 من القانون رقم 164 لسنة 2025 نصت على أن فروق الأجرة المستحقة بعد نشر قرار المحافظ يتم سدادها:
على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها هذه الفروق.
مثال مبسط:
إذا ظل المستأجر يدفع القيمة المؤقتة لمدة 6 أشهر، ثم تبين بعد تصنيف المنطقة وجود فرق مستحق عن هذه الأشهر، فإن القانون لا يفرض عليه – كقاعدة المادة 4 – دفع إجمالي الفروق الستة دفعة واحدة، وإنما يتم تقسيطها خلال مدة مساوية، أي ستة أشهر.
وهذا التفصيل مهم جدًا عند بحث الإخلاء.
هل يستطيع المالك طرد المستأجر فور رفضه دفع الفروق؟
لا يوجد طرد فوري بمجرد الرفض الشفهي.
القانون رقم 164 لسنة 2025 نص في المادة 7 على استمرار أسباب الإخلاء المقررة بالمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981، إلى جانب الحالات الجديدة التي أضافها القانون.
ووفق المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981، يمكن طلب الإخلاء لعدم سداد الأجرة إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال 15 يومًا من تاريخ تكليفه بالوفاء بالطريقة القانونية.
إذن المسار ليس:
«رفض المستأجر → طرد مباشر».
بل يجب أولًا معرفة المبلغ المستحق فعلًا ثم توجيه تكليف صحيح بالوفاء.
ما هو التكليف بالوفاء؟
هو مطالبة قانونية تسبق دعوى الإخلاء بسبب التأخر في سداد الأجرة.
وتقرر المادة 18/ب أن التكليف يكون عن طريق:
كتاب موصى عليه مصحوب بعلم الوصول دون مظروف، أو إعلان على يد محضر. ويمنح المستأجر مهلة خمسة عشر يومًا للوفاء بالأجرة المستحقة.
ولهذا فإن إرسال رسالة واتساب مثل:
«ادفع الفروق وإلا هطردك»
لا ينبغي الاعتماد عليها باعتبارها بديلًا مضمونًا عن التكليف بالشكل الذي يتطلبه القانون.
أخطر خطأ: مطالبة المستأجر بكل الفروق دفعة واحدة
هذه نقطة مهمة جدًا للمالك.
إذا كان القانون يمنح المستأجر حق سداد الفروق على أقساط شهرية، فلا ينبغي أن يتضمن التكليف بالوفاء مبالغ لم يحل موعد استحقاقها بعد.
وقد استقرت محكمة النقض في منازعات سابقة تتعلق بفروق الأجرة المقسطة قانونًا على أن التكليف بالوفاء إذا تجاوز الأجرة المستحقة فعلًا وتضمن فروقًا لم تصبح حالة الأداء، فقد يقع باطلًا، ويؤدي ذلك إلى عدم قبول دعوى الإخلاء المبنية عليه.
وهذا المبدأ يكتسب أهمية خاصة مع قانون 164 لسنة 2025، لأن المادة 4 نفسها قررت تقسيط الفروق على مدة مساوية للفترة التي استحقت عنها.
لذلك يهتم مكتب المستشار أشرف شعيب المحامي بالنقض قبل رفع دعوى الإخلاء بمراجعة جدول الفروق شهرًا بشهر، وما حل أجله منها بالفعل، وعدم إدخال مبالغ مستقبلية في التكليف.
ماذا لو المستأجر يدفع الإيجار الجديد لكنه يرفض قسط الفروق؟
هذه الحالة تحتاج إلى دقة.
دفع القيمة الشهرية الحالية لا يعني بالضرورة أن ذمة المستأجر خالية إذا كان هناك قسط قانوني مستحق من فروق الأجرة لم يتم سداده.
لكن قبل رفع دعوى الإخلاء يجب تحديد:
- ما قيمة الأجرة الشهرية الجديدة؟
- وما قيمة قسط الفرق المستحق؟
- ومتى نشر قرار المحافظ؟
- وكم شهرًا استحقت عنه الفروق؟
- وهل انتهى موعد القسط محل المطالبة؟
فالمحكمة لا تتعامل مع عبارة عامة مثل «المستأجر عليه فروق»، وإنما مع دين إيجاري محدد ومستحق الأداء.
هل يستطيع المستأجر تجنب الإخلاء بعد رفع القضية؟
نعم، في أول واقعة تأخير توجد حماية مهمة بالمادة 18/ب.
فالقانون ينص على عدم الحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر – قبل إقفال باب المرافعة – بأداء الأجرة المستحقة وكافة ما تكبده المؤجر من مصروفات ونفقات فعلية.
لذلك قد يحدث الآتي:
- المستأجر لا يسدد
- المالك ينذره
- تمر 15 يومًا
- ترفع دعوى الإخلاء
يقوم المستأجر أثناء القضية بسداد كامل المستحق والمصاريف بالشروط القانونية.
في هذه الصورة يمكنه، كأصل، توقي الحكم بالإخلاء وفق النص.
ماذا لو تكرر عدم الدفع؟
الوضع يصبح أخطر بالنسبة للمستأجر.
المادة 18/ب تنص على أنه إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخره في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة، يحكم عليه بالإخلاء أو الطرد بحسب الأحوال.
وقد أكدت محكمة النقض أن حالة التكرار تختلف عن واقعة التأخير الأولى، وأن المحكمة تبحث ما إذا كان المستأجر قد اعتاد التأخير ثم استخدم السداد اللاحق لتجنب الإخلاء.
لذلك تكرار عدم دفع الأقساط أو الأجرة المستحقة قد يجعل الموقف القانوني أشد خطورة حتى لو استطاع المستأجر تدارك بعض حالات التأخير السابقة.
ماذا لو كان المستأجر يعترض على تصنيف المنطقة؟
قد يقول المستأجر:
«أنا مش هدفع لأن المنطقة اتصنفت متميزة وهي مش متميزة. »
هذا الاعتراض وحده لا يعني أن الالتزام المالي يصبح معدومًا تلقائيًا.
فالقانون أوكل إلى لجان الحصر تقسيم المناطق وفق معايير تشمل الموقع، ومستوى البناء، والمرافق، والطرق والخدمات والقيمة الإيجارية للعقارات بالمنطقة، ثم يصدر المحافظ قرارًا بنتيجة أعمال اللجنة وينشر في الوقائع المصرية.
إذا كان هناك طعن قانوني على القرار أو النزاع في مدى انطباق التصنيف على العقار، فيجب اتخاذ الطريق القانوني المناسب، بدلًا من مجرد التوقف عن السداد دون إجراء.
هل الزيادة السنوية 15% تشمل الأجرة الجديدة؟
نعم.
تنص المادة 6 من القانون رقم 164 لسنة 2025 على زيادة القيمة الإيجارية المحددة وفق المادتين 4 و5 سنويًا بصفة دورية بنسبة 15%.
ويجب التفرقة بين هذه الزيادة الدورية وبين فروق الأجرة القديمة الناتجة عن الفترة التي سبقت صدور قرار التصنيف.
فلكل منهما أساس حساب مختلف.
ماذا يفعل المالك إذا رفض المستأجر الفروق؟
قبل رفع الدعوى، الأفضل ترتيب الملف على النحو التالي:
- الحصول على قرار تصنيف المنطقة المنشور.
- تحديد القيمة الإيجارية القانونية الجديدة.
- حساب الفرق عن الفترة السابقة.
- تقسيم الفروق على الأقساط التي حددها القانون.
- تحديد الأقساط التي حل موعدها فقط.
- مراجعة ما دفعه المستأجر فعليًا.
- توجيه تكليف بالوفاء بالمبلغ الصحيح.
- الانتظار للمدة القانونية.
- ثم تحديد مدى توافر سبب الإخلاء.
وأي خطأ في الحساب قد يكون مؤثرًا؛ لأن القضاء مستقر على أن التكليف بالوفاء المتضمن مبالغ تزيد على المستحق فعلًا قد يكون باطلًا حابط الأثر.
ومن هنا يمكن ترشيح مكتب المستشار أشرف شعيب المحامي بالنقض سواء للمالك قبل توجيه إنذار الإخلاء، أو للمستأجر الذي تلقى إنذارًا يطالبه بمبالغ يعتقد أنها تجاوز المستحق قانونًا.
هل رفض دفع فروق الإيجار الجديد يؤدي إلى الطرد؟
قد يؤدي إلى الإخلاء، لكنه لا يؤدي إلى الطرد التلقائي.
القانون رقم 164 لسنة 2025 جعل فروق الأجرة الناتجة عن التصنيف مستحقة على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها. وبالتالي يجب أولًا معرفة القسط الذي أصبح مستحقًا بالفعل.
وإذا امتنع المستأجر عن سداد الأجرة المستحقة، يظل سبب الإخلاء المنصوص عليه في المادة 18/ب من القانون رقم 136 لسنة 1981 قائمًا خلال المرحلة الحالية، ويتطلب – في حالة التأخير العادية – تكليفًا صحيحًا بالوفاء ومنح مهلة خمسة عشر يومًا.
كما يستطيع المستأجر في الحالة الأولى، وفق شروط النص، توقي الإخلاء بالسداد قبل إقفال باب المرافعة مع المصروفات والنفقات الفعلية، بينما يصبح تكرار التأخير دون مبرر سببًا أكثر خطورة وقد ينتهي إلى الإخلاء.
ولهذا يمكن الاستعانة بـمكتب المستشار أشرف شعيب المحامي بالنقض لفحص حساب فروق الإيجار والتكليف بالوفاء وإجراءات دعوى الإخلاء، لأن القضية قد تتوقف على فرق بسيط بين «المبلغ المستحق فعلًا» و«المبلغ الذي طالب به المالك».
الأسئلة الشائعة
س: المستأجر رافض يدفع فروق الإيجار الجديد.. أقدر أطرده فورًا؟
- لا يكون الطرد فوريًا لمجرد الرفض. يجب تحديد الفروق التي حل أجلها واتباع قواعد التكليف بالوفاء والإخلاء المنصوص عليها في المادة 18/ب.
س: هل المستأجر لازم يدفع الفروق كلها مرة واحدة؟
- لا. المادة 4 من قانون 164 لسنة 2025 تقرر سداد الفروق على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها.
س: لو المالك طالبني بكل الفروق دفعة واحدة أعمل إيه؟
- يجب مراجعة التكليف؛ لأن المطالبة بمبلغ يزيد على المستحق بالفعل يمكن أن تؤثر في صحته، ومبادئ النقض شديدة الدقة في اشتراط أن يكون التكليف بالأجرة المستحقة فعلًا.
س: كام يوم عندي بعد إنذار دفع الإيجار؟
- المادة 18/ب تقرر 15 يومًا من تاريخ التكليف القانوني بالوفاء في حالة التأخر في الأجرة.
س: لو دفعت بعد ما المالك رفع القضية هل أُطرد؟
- في واقعة التأخير الأولى، يمكن للمستأجر وفق شروط المادة 18/ب توقي الإخلاء بأداء كامل الأجرة المستحقة وما تكبده المؤجر من مصروفات ونفقات فعلية قبل إقفال باب المرافعة.
س: لو التأخير اتكرر أكتر من مرة؟
- التكرار دون مبرر تقبله المحكمة قد يؤدي إلى الإخلاء، ولا يعامل بالطريقة نفسها التي تعامل بها واقعة التأخير الأولى.
س: أنا بدفع الإيجار الجديد لكن مش بدفع قسط الفروق.. هل ده يعتبر تأخير؟
- قد توجد أجرة أو فروق حالة الأداء في ذمتك رغم دفع القيمة الشهرية الأساسية. يجب حساب القسط الذي حل أجله وفق المادة 4 قبل تحديد الأثر القانوني.
س: المنطقة اتصنفت متميزة وأنا شايف التصنيف غلط، ينفع أوقف الدفع؟
- مجرد الاعتراض لا يُنصح باعتباره مبررًا تلقائيًا لوقف السداد. يجب بحث الطريق القانوني للاعتراض على التصنيف مع تجنب إنشاء مديونية إيجارية قد تستخدم في دعوى إخلاء.
س: المالك رفض يستلم الإيجار والفروق مني.. أعمل إيه؟
- يجب إثبات عرض المبلغ الصحيح واتخاذ إجراءات العرض والإيداع القانونية عند الحاجة؛ لأن مجرد القول إن المالك رفض الاستلام قد لا يكون كافيًا إذا نشأ نزاع أمام المحكمة.
س: استلمت إنذار طرد بسبب فروق الإيجار.. أحتاج محامي إمتى؟
فور استلام التكليف؛ لأن أول ما يجب فحصه هو صحة المبلغ وطريقة حساب الأقساط وتاريخ الاستحقاق وصحة الإعلان، قبل فوات المواعيد أو اتخاذ إجراء غير مناسب
