يُعد سطح العقار من أكثر المسائل التي تُثير نزاعات بين الملاك في العقارات السكنية، خاصة في المباني الخاضعة لنظام الشقق أو الملكية المشتركة. فهل يحق للمالك التصرف في سطح العقار بالبناء أو البيع أو الإيجار؟ أم أن السطح يُعتبر من الأجزاء المشتركة التي لا يجوز الانفراد بها؟
في هذا المقال نوضح الحكم القانوني وفقًا لأحكام القانون المصري، مع بيان الحالات التي يجوز فيها التصرف في السطح.
الطبيعة القانونية لسطح العقار في القانون المصري
الأصل في القانون أن سطح العقار يُعد من الأجزاء المشتركة بين جميع الملاك، ما لم ينص عقد الملكية أو سند التسجيل على خلاف ذلك.
وقد نظمت هذه المسألة أحكام *القانون المدني المصري رقم 131 لسنة 1948*، التي قررت أن الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك، مثل الأساسات والجدران الرئيسية والأسطح، تُعتبر ملكية شائعة بين جميع ملاك الوحدات.
كما أكدت أحكام *قانون تنظيم اتحاد شاغلي العقارات رقم 119 لسنة 2008* أن الأجزاء المشتركة لا يجوز التصرف فيها أو إجراء تعديلات جوهرية عليها إلا بموافقة باقي الملاك وفقًا للقانون.
هل يجوز للمالك البناء على سطح العقار؟
- إذا كان السطح ملكية مشتركة
- لا يجوز لأي مالك أن ينفرد بالبناء على السطح دون موافقة باقي الملاك، لأن ذلك يُعد تعديًا على ملكية شائعة.
- كما يشترط الحصول على ترخيص بناء من الجهة الإدارية المختصة، وإلا اعتُبر البناء مخالفًا ويُعرض صاحبه للمساءلة القانونية.
- إذا كان السطح مملوكًا ملكية خاصة
- إذا نص عقد البيع أو سند الملكية صراحة على أن السطح مملوك ملكية خاصة لأحد الملاك، فيجوز له التصرف فيه، بشرط:
- الالتزام بشروط الترخيص.
- عدم الإضرار بسلامة المبنى.
- عدم مخالفة الاشتراطات البنائية.
هل يجوز بيع سطح العقار؟
بيع سطح العقار يتوقف على طبيعته القانونية:
- إذا كان من الأجزاء المشتركة، فلا يجوز بيعه منفردًا إلا بموافقة جميع الشركاء.
- إذا كان مملوكًا على سبيل الانفراد وثابتًا بعقد مسجل، فيجوز بيعه كأي مال عقاري آخر.
وفي جميع الأحوال، يجب أن يتم البيع بعقد قانوني مستوفٍ للشروط الشكلية، ويفضل تسجيله لحماية الحقوق.
هل يجوز تأجير سطح العقار؟
ينطبق نفس الحكم السابق:
- لا يجوز تأجير السطح إذا كان جزءًا مشتركًا إلا بموافقة الشركاء.
- أما إذا كان مملوكًا ملكية خاصة، فيجوز تأجيره، بشرط ألا يترتب على ذلك ضرر لباقي الملاك أو مخالفة للقانون (مثل تركيب أبراج اتصالات دون ترخيص).
متى تنشأ النزاعات بشأن سطح العقار؟
غالبًا ما تنشأ النزاعات في الحالات التالية:
- قيام أحد الملاك بالبناء دون موافقة.
- استغلال السطح لتحقيق منفعة خاصة دون إذن الشركاء.
- عدم وضوح بنود عقد الملكية بشأن السطح.
وفي هذه الحالات، يمكن للمتضرر اللجوء إلى القضاء لوقف التعدي أو المطالبة بالتعويض.
الختام
الإجابة عن سؤال: هل يجوز للمالك التصرف في سطح العقار بالبناء أو البيع أو الإيجار؟ تعتمد أساسًا على ما إذا كان السطح ملكية خاصة أم من الأجزاء المشتركة.
الأصل أنه جزء مشترك لا يجوز الانفراد بالتصرف فيه إلا بموافقة جميع الملاك، ما لم يوجد نص صريح في عقد الملكية يمنح أحدهم حقًا خاصًا فيه.
لذلك، قبل أي تصرف قانوني يتعلق بسطح العقار، يجب مراجعة عقد الملكية واللوائح المنظمة، واستشارة مختص قانوني لتجنب النزاعات المستقبلية.
