هل أنت مالك عقار أو مستأجر وتبحث عن فهم واضح لقانون الإيجارات الجديد؟ القانون رقم 164 لسنة 2025، الذي صدر يوم 4 أغسطس 2025 ونُشر في الجريدة الرسمية، يعتبر خطوة تاريخية لإعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر. فبعد عقود طويلة من تطبيق قوانين الإيجار القديم مثل القانون 49 لسنة 1977 والقانون 136 لسنة 1981 وقانون 6 لسنة 1997، جاء هذا التشريع لينهي النزاع الطويل ويعيد التوازن بين حقوق الملاك وحقوق المستأجرين، مع وضع فترات انتقالية منظمة تتيح لكلا الطرفين التأقلم مع الوضع الجديد.
خلفية عن قوانين الإيجار في مصر
القوانين القديمة وأثرها على السوق
القوانين القديمة، وعلى رأسها القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981، كان ليها تأثير بالغ على شكل العلاقة بين المالك والمستأجر. هذه القوانين وُضعت في فترة كان فيها المجتمع المصري بيحاول يحمي المستأجرين من جشع بعض الملاك، خصوصًا في فترة الارتفاع المفاجئ في أسعار العقارات. النية وقتها كانت جيدة، لكنها مع مرور العقود خلقت مشكلة كبيرة.
المستأجر كان بيستأجر وحدة سكنية أو محل تجاري بقيمة زهيدة جدًا، وتبقى القيمة دي ثابتة لعشرات السنين بدون أي تغيير. على سبيل المثال: ممكن تلاقي أسرة ساكنة في شقة في الزمالك من سنة 1985 بإيجار شهري 30 جنيه بس! ومع مرور الوقت، السوق كله اتجمّد، والملاك خسروا القدرة على الاستفادة من عقاراتهم أو إعادة استثمارها. ده خلى كتير من الملاك يحسوا بظلم واضح، خصوصًا لما يشوفوا جيرانهم بيأجروا وحدات جديدة بأسعار السوق (آلاف الجنيهات)، بينما هم مضطرين يكتفوا بمبلغ لا يغطي حتى فاتورة الكهرباء.
الحاجة إلى تعديل تشريعي
مع تزايد الفجوة بين القيمة الإيجارية القديمة والقيمة الحقيقية في السوق، ارتفعت الأصوات المطالبة بتعديل التشريع. الملاك اعتبروا أن استمرار العمل بالقوانين القديمة بيهدر حقوقهم وبيمنعهم من الاستفادة من أملاكهم الخاصة، وده ضد مبدأ الملكية في الدستور. من ناحية تانية، المستأجرين كانوا قلقانين إن أي تعديل يطردهم فجأة من مساكنهم أو محلاتهم بدون فرصة لترتيب أوضاعهم.
القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025 حاول يوازن بين الطرفين. من جهة أعاد للمالك حقه في استرداد العقار خلال فترة زمنية محددة، ومن جهة تانية أعطى المستأجر فترة انتقالية معقولة (٧ سنوات للسكن و٥ سنوات لغير السكن) عشان يقدر يدبر بديل. المشرّع كأنه بيقول: “العدالة تقتضي إننا ننهي وضع غير طبيعي استمر أكتر من 40 سنة، لكن برضه مش هنسيب الناس في الشارع فجأة”.
نص قانوني:
«تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقاً لأحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981.»
— مادة (1) من قانون 164 لسنة 2025
مدة عقود الإيجار في القانون الجديد
العقارات السكنية
المادة (2) من القانون الجديد وضحت بجلاء إن عقود الإيجار السكنية الخاضعة للنظام القديم هتنتهي بعد سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون. معنى كده إن لو أسرة ساكنة في شقة إيجار قديم من 30 سنة، هيكون عندها 7 سنين إضافية بس وبعدها لازم ترجع الشقة للمالك.
دي نقطة تحول كبيرة؛ لأن القوانين القديمة ما كانش ليها نهاية واضحة. المستأجر كان ممكن يورّث العقد لأولاده وأحفاده، وده خلّى العقود القديمة تستمر أحيانًا عبر 3 أجيال. القانون الجديد حط نهاية محددة، وده بيعيد للمالك ثقته إنه هيسترد عقاره في وقت معلوم. في نفس الوقت، السبع سنوات تعتبر فترة انتقالية مش قصيرة، تسمح للمستأجر يدوّر على بديل أو يحوّل عقده لنظام جديد بالقيمة السوقية.
العقارات غير السكنية
أما بالنسبة للأماكن غير السكنية (زي المحلات والعيادات والمكاتب) المؤجرة للأشخاص الطبيعيين، القانون حدّد مدة أقصر: خمس سنوات فقط. السبب إن المحلات والمكاتب غالبًا مصدر دخل أو استثمار، والمشرّع اعتبر إن الفترة الانتقالية هنا مش محتاجة تبقى طويلة زي الوحدات السكنية.
لو أخذنا مثال: دكتور فاتح عيادة بإيجار قديم بـ 100 جنيه في الشهر، القانون الجديد بيديله فرصة 5 سنوات فقط قبل ما يضطر يسيب المكان أو يتفق مع المالك على عقد جديد بسعر السوق. ده بيدي فرصة للدكتور إنه يظبط نفسه ويلاقي مكان بديل، وفي نفس الوقت بيدي للمالك أمل أسرع في الاستفادة من عقاره.
مقارنة مع القوانين السابقة
القوانين القديمة زي قانون 49/1977 كانت بتدي المستأجر تقريبًا “حق البقاء المؤبد”، وما كانش فيه أي نص بيحدد مدة لعقد الإيجار. حتى بعد وفاة المستأجر، كان العقد بينتقل لورثته بشرط الإقامة، وده معناه إن المالك ممكن يفضل محروم من عقاره لعشرات السنين. القانون الجديد غيّر المعادلة بشكل جذري، وحط نهاية إلزامية للعلاقة الإيجارية، وده بيحقق التوازن المطلوب.
نص قانوني :
«تنتهي عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكني بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهي عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.»
— مادة (2) من قانون 164 لسنة 2025
القيمة الإيجارية والزيادة الدورية
أسس تحديد القيمة الإيجارية
المشرّع في القانون الجديد ما اكتفاش بإنه يحدد مدة العقود فقط، لكن كمان أعاد النظر في قيمة الإيجار نفسها. المادة (4) قالت إن القيمة الإيجارية للأماكن السكنية في المناطق المتميزة تعادل عشرين ضعف القيمة الحالية بحد أدنى 1000 جنيه. في المناطق المتوسطة: عشرة أضعاف بحد أدنى 400 جنيه. وفي المناطق الاقتصادية: عشرة أضعاف بحد أدنى 250 جنيه.
مثال: شقة إيجارها الحالي 50 جنيه في منطقة متوسطة، هتتحول قيمتها الإيجارية إلى 500 جنيه (10 أضعاف) كحد أدنى، مع ضمان ألا تقل عن 400.
أما بالنسبة للأماكن غير السكنية، فالمادة (5) نصت على إنها تُحدد بخمسة أمثال القيمة الحالية. يعني لو محل إيجاره 200 جنيه، هيتحول لـ 1000 جنيه فور تطبيق القانون.
الزيادة الدورية السنوية
النص الأكثر قوة كان في المادة (6) اللي قالت:
“تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقًا للمادتين (4، 5) من هذا القانون سنويًا بصفة دورية بنسبة (15%).”
ده معناه إن الإيجار مش هيبقى ثابت حتى بعد التضاعف الأول، لكنه هيزيد كل سنة بنسبة 15%. وده بيضمن إن الإيجارات تفضل متماشية مع التضخم والتغيرات الاقتصادية، وما نرجعش مرة تانية لمرحلة تجميد السوق.
تقسيم المناطق
القانون كمان وضّح إن تحديد المناطق مش هيبقى عشوائي. المادة (3) قالت إن المحافظ المختص هو اللي هيشكل لجان عشان تقسم المناطق إلى متميزة، متوسطة، واقتصادية. المعايير اللي هتتحدد تشمل موقع العقار، مستوى البناء، المرافق والخدمات المتاحة. وده مهم جدًا لأنه بيخلي التقييم واقعي ومبني على معايير واضحة بدل ما يكون مجرد أرقام عامة.
نص قانوني مرتبط:
«اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكني … بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمناطق المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى … أربعمائة جنيه للمناطق المتوسطة، ومائتان وخمسون جنيهًا للمناطق الاقتصادية.»
— مادة (4) من قانون 164 لسنة 2025
وكذلك القانون نص على:
«تُلغى القوانين أرقام 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، و6 لسنة 1997 … اعتبارًا من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون.»
— مادة (9) من قانون 164 لسنة 2025
الإخلاء وحقوق الطرفين
التزامات المستأجر
القانون الجديد في المادة (7) نص صراحة إن المستأجر ملزم بإخلاء الوحدة بعد انتهاء المدة المحددة. يعني مفيش تفاوض أو مد غير قانوني للعقد بعد 7 أو 5 سنوات. المستأجر لازم يلتزم بالقانون وإلا المالك من حقه يلجأ للقضاء.
حقوق المالك
القانون أعطى المالك قوة إضافية، لأنه يقدر يطلب الطرد من قاضي الأمور الوقتية في حالتين مهمين:
-
لو المستأجر ترك الوحدة مغلقة لأكتر من سنة دون مبرر.
-
لو المستأجر عنده وحدة أخرى صالحة للسكن أو للنشاط نفسه.
النقطتين دول بيمنعوا التحايل، لأن في حالات كتيرة المستأجر كان بيقفل الشقة أو المحل ويسافر بره، وفي نفس الوقت يمنع المالك من استردادها. القانون الجديد أنهى السيناريو ده.
حقوق المستأجر
رغم قوة النصوص في صالح الملاك، القانون ما نسيش المستأجرين. نص على إنهم ليهم أولوية في الحصول على وحدات جديدة من الدولة سواء بالإيجار أو التمليك. مش بس كده، الامتياز ده كمان يمتد للزوج أو الزوجة. يعني المستأجر القديم اللي مضطر يسيب شقته أو محله بعد انتهاء المدة عنده فرصة يتقدّم للحصول على بديل من الدولة.
نص قانوني مرتبط:
في قانون 164، ورد في مادة (8) ما يتعلق بحق تخصيص وحدة بديلة للمستأجر أو من امتد إليه العقد قبل انتهاء مدة الإيجار:
إلغاء القوانين القديمة
النص القانوني للإلغاء
المادة (9) أوضحت أن “تُلغى القوانين أرقام 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، و6 لسنة 1997 اعتبارًا من اليوم التالي لمرور سبع أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، ويُلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون”. هذا النص يعني أن مصر تدخل مرحلة جديدة كليًا بعد انتهاء الفترات الانتقالية.
نص قانوني:
«مع عدم الإخلال بحكم المادة (2) من هذا القانون، تلغى القوانين أرقام 49 لسنة 1977، و136 لسنة 1981، و6 لسنة 1997 … اعتبارًا من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، ويُلغى كل حكم يخالف أحكام هذا القانون.»
— مادة (9) من قانون 164 لسنة 2025
دور المحامي المتخصص
أهمية الاستعانة بخبير قانوني
مع تعدد المواد وتداخل الحقوق، يصبح من الضروري الاستعانة بمحامٍ متخصص في قوانين الإيجارات. الأستاذ/ أشرف شعيب كمحامٍ متخصص يساعد في تفسير النصوص، وحماية حقوق المالك أو المستأجر، وتقديم الدعاوى أو الدفاعات اللازمة أمام القضاء.
تجنب النزاعات المستقبلية
وجود محامٍ منذ البداية يضمن صياغة العقود أو تسوية النزاعات بالطرق القانونية، ويجنب الطرفين الدخول في مشاكل معقدة أو خسائر مالية كبيرة.
مقارنة بين القانون القديم والجديد
1. مدة العقد
في ظل القوانين القديمة مثل قانون 49 لسنة 1977 وقانون 136 لسنة 1981، كانت عقود الإيجار ممتدة بشكل غير محدد المدة، وبتنتقل حتى للورثة من بعد المستأجر الأصلي. لكن مع القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025، أصبح للعقود نهاية واضحة: سبع سنوات للوحدات السكنية، وخمس سنوات فقط للوحدات غير السكنية. وده يعتبر تحول جذري، لأنه للمرة الأولى بيتحدد موعد إلزامي لانتهاء العلاقة الإيجارية.
2. قيمة الإيجار
القوانين القديمة كانت بتجمد الإيجار عند نفس الرقم لسنوات طويلة، يعني ممكن تلاقي شقة في وسط القاهرة إيجارها 20 أو 30 جنيه بس. أما القانون الجديد فبينص على زيادة سنوية بنسبة 15% من القيمة الإيجارية، وده معناه إن الإيجار هيتغير تدريجيًا مع الوقت بدل ما يفضل ثابت.
3. حق الإخلاء
زمان، الإخلاء كان شبه مستحيل إلا لو المستأجر ما دفعش الإيجار أو استخدم المكان بطريقة غير قانونية. لكن القانون الجديد بيخلي الإخلاء إلزامي بمجرد انتهاء المدة القانونية (7 سنوات للسكن و5 لغير السكن). وده بيدي المالك أمل أكيد إنه هيسترد عقاره في وقت معلوم.
4. المساواة بين المالك والمستأجر
في النظام القديم، كفة المستأجر كانت أرجح بكتير، لأنه كان بيتمتع بالحماية الكاملة تقريبًا. بينما المالك كان بيتضرر لأنه مش قادر يحدد قيمة عادلة ولا يسترد ملكه بسهولة. أما القانون الجديد فبيحاول يحقق نوع من التوازن: المالك يستعيد حقه في ملكيته مع مرور الوقت، وفي نفس الوقت المستأجر عنده فترة انتقالية مش قصيرة تساعده يظبط أموره.
5. تنظيم المناطق
القوانين القديمة ما كانش فيها أي تنظيم واضح لتقسيم المناطق أو تحديد القيمة الإيجارية بناءً على موقع العقار. لكن القانون الجديد استحدث آلية جديدة من خلال لجان يشكلها المحافظ المختص لتقسيم المناطق إلى متميزة، متوسطة، واقتصادية، وبناءً عليها يتم حساب القيمة الإيجارية. وده معناه إن القيمة مش واحدة لكل الناس، ولكن مرتبطة بمستوى المنطقة والمرافق المتاحة.
الأسئلة الشائعة (FAQ)
متى ينتهي عقد الإيجار القديم للسكن؟
وفقًا للمادة (2) من القانون 164 لسنة 2025، عقود الإيجار السكنية تنتهي بعد سبع سنوات من تاريخ العمل بالقانون. يعني لو القانون اتطبق في أغسطس 2025، يبقى آخر موعد لعقود الإيجار السكنية هيكون أغسطس 2032.
وماذا عن المحلات أو العقارات غير السكنية؟
القانون نص على أنها تنتهي بعد خمس سنوات فقط (يعني أغسطس 2030).
هل الزيادة السنوية في الإيجار إلزامية؟
نعم. المادة (6) بتقول بوضوح إن القيمة الإيجارية هتزيد بنسبة 15% سنويًا. ولو المستأجر رفض الدفع بالزيادة، يحق للمالك اللجوء للقضاء.
هل في استثناءات أو إعفاءات؟
القانون لم ينص على إعفاءات لفئات معينة (زي أصحاب المعاشات أو غيرهم). وبالتالي القاعدة عامة وملزمة للجميع.
هل القانون بيطبق على العقود الجديدة بعد 2025؟
القانون يستهدف العقود القديمة الخاضعة لقوانين 49 لسنة 1977 و136 لسنة 1981. أما العقود الجديدة، فهي بتخضع للاتفاق بين الطرفين (قانون الإيجارات المدنية الجديد 1996).
أمثلة عملية لتوضيح تطبيق القانون
مثال 1: أسرة تسكن شقة إيجار قديم
أسرة ساكنة من سنة 1985 في شقة إيجار بـ 20 جنيه شهريًا.
بعد تطبيق القانون الجديد:
-
القيمة الإيجارية هتتحدد حسب المنطقة (لو متوسطة مثلًا = 10 أضعاف القيمة الحالية = 200 جنيه).
-
بعد كده هتزيد سنويًا 15%: السنة التانية = 230 جنيه تقريبًا، الثالثة = 265 جنيه… وهكذا.
-
بعد 7 سنوات، لازم يخلوا الشقة أو يتفقوا على عقد جديد.
2: محل تجاري صغير
مالك عنده محل مؤجر لشخص طبيعي (عيادة أو مكتب) من سنة 1990 بـ 50 جنيه.
-
في القانون الجديد: القيمة هتبقى 5 أضعاف = 250 جنيه.
-
السنة اللي بعدها هتزيد 15% = حوالي 288 جنيه.
-
بعد 5 سنوات من أغسطس 2025، لازم المستأجر يخلّي المحل.
الخاتمة
القانون رقم 164 لسنة 2025 أعاد صياغة العلاقة بين المالك والمستأجر بشكل جذري في الايجار القديم. فهو لم يلغِ العقود القديمة بشكل مفاجئ، بل وضع مددًا انتقالية عادلة، وحدد زيادات تدريجية، ووضع آليات لحماية حقوق الطرفين. ومع ذلك يبقى التطبيق العملي هو الفيصل، والاستعانة بمحامٍ متخصص هي الضمانة الأكيدة لفهم القانون وحماية الحقوق.
يمكنك الاطلاع ايضاً على نص القانون : قانون رقم ١٦٤لسنه ٢٠٢٥ إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر
